物流園區(qū)成功的關(guān)鍵可以概括為十六個字：“市場導(dǎo)向，資源整合；企業(yè)運作，政府支持。”物流園區(qū)的開發(fā)和建設(shè)要重視和注意以下幾個問題：
          市場調(diào)研基礎(chǔ)上的戰(zhàn)略定位。這也是物流園區(qū)成功的基礎(chǔ)和前提。充分的前期市場調(diào)研和分析，使項目未來能夠滿足目標市場的實際需求，形成“成本低——客戶多——貨量多”的良性循環(huán)。這項工作，不是文本，不是政府需要，而是主體企業(yè)自身的需要。如果以“忽悠”政府的心態(tài)對付，.終則會“糊弄”了企業(yè)自己，甚至?xí)霈F(xiàn)無疾而終的局面。
          客戶資源的積累，招商渠道的專業(yè)和暢通。一般來說，物流園區(qū)的招商始于前期的項目策劃和深度市場調(diào)研中。根據(jù)投資商經(jīng)濟實力的不同、園區(qū)功能定位的不同、目標客戶群體的不同以及投資商對項目未來期望目標的不同，物流園區(qū)選擇進入招商階段的時機亦各有差異。物流園區(qū)的招商要針對不同業(yè)態(tài)的經(jīng)營特點區(qū)分對待。
          規(guī)劃建設(shè)的產(chǎn)業(yè)需要和專業(yè)屬性。目前我們物流園區(qū)存在的一個重大問題就是沒有差異化，幾乎是千篇一律。物流園區(qū)的規(guī)劃設(shè)計要符合操作需求，運作流程要符合業(yè)務(wù)需求，綜合考慮交通組織、倉儲規(guī)模、作業(yè)要求等。物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)要把握項目的前瞻性和可操作性，依據(jù)市場分析和戰(zhàn)略定位，依據(jù)物流作業(yè)的專業(yè)要求，既不能照搬、照套工業(yè)或其它地產(chǎn)開發(fā)的做法，也不能求大、求全、求超前。
         獲得國家和地方政府的政策支持。包括項目立項，土地價格，稅收優(yōu)惠，規(guī)費減免，資金扶持貨運業(yè)發(fā)展等。園區(qū)的公共服務(wù)體系和信息服務(wù)平臺。從開發(fā)建設(shè)到運營服務(wù)，物流園區(qū)實際就是4pl，就是一個物流空間提供商和物流服務(wù)平臺運營商。要實現(xiàn)關(guān)鍵資源的整合以及優(yōu)勢互補，就要搭建支撐園區(qū)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展的公共服務(wù)體系和信息服務(wù)平臺。